Bauen im Außenbereich

Die Standorte landwirtschaftlicher Betriebe befinden sich oft im Außenbereich. Dieser fällt baurechtlich nicht in den Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes. Damit gehört der Außenbereich auch nicht zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil.

Antrag auf Baugenehmigung

Der Außenbereich dient der naturgegebenen Bodennutzung und der Erholung für die Allgemeinheit. Grundsätzlich soll dieser von jeglicher Bebauung freigehalten werden, d.h. Bauvorhaben sind zunächst unzulässig. Ausnahmen führt der § 35 Baugesetzbuch (BauGB) auf. Dabei wird u.a. landwirtschaftlichen Betrieben unter bestimmten Voraussetzungen ein Baurecht im Außenbereich gewährt - man spricht dann von einem privilegierten Bauvorhaben. 

Voraussetzungen für ein privilegiertes Bauvorhaben
Als Bauwerk gelten nicht nur Gebäude, sondern alle baulichen Anlagen, z. B. auch Zäune. Die gesetzliche Grundlage für das Bauen im Außenbereich ist § 35 BauGB. Für Betriebsleiter landwirtschaftlicher Betriebe ist § 35. Abs.1, S.1 wesentlich:
"Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es [...] einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt […]".
Außenbereich schonen
Ist eine Bebauung zulässig, gilt der Grundsatz, den Außenbereich größtmöglich zu schonen. So schreibt § 35 BauGB vor, dass die Vorhaben "in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzenden, und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen" sind.

Öffentliche Belange können laut § 35, Abs. 3 BauGB beispielsweise entgegenstehen, wenn das Bauvorhaben

  • den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder den Darstellungen eines Landschaftsplans widerspricht,
  • die Belange des Naturschutzes, der Landschaftspflege, den Erholungswert oder das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigt,
  • zur Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung beiträgt.
Ausreichende Erschließung
Die ausreichende Erschließung umfasst die Bereiche Trinkwasser- und Stromversorgung, Abwasserentsorgung und entsprechende Wege. Dabei richten sich die zu erfüllenden Anforderungen jeweils nach dem konkreten Bauvorhaben.

Stellungnahmen von Fachstellen und AELF

Das Landratsamt oder die Stadt, als zuständige Kreisverwaltungsbehörde, prüft, ob die Kriterien erfüllt werden. Dazu werden von den jeweiligen Fachstellen, zum Beispiel der Unteren Naturschutzbehörde, aber auch der Gemeinde, Stellungnahmen eingeholt.
Das Landratsamt wendet sich bei Bauvorhaben im Außenbereich auch an das örtlich zuständige Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten (AELF). Dieses prüft, ob das Bauvorhaben einem Betrieb der landwirtschaftlichen Erzeugung dient.

Prüfkriterien des AELF

Handelt es sich um Landwirtschaft?
Zunächst ist dabei zu klären, ob es sich um "Landwirtschaft" nach § 201 BauGB handelt:
"Landwirtschaft im Sinne dieses Gesetzbuchs ist insbesondere der Ackerbau, die Wiesen- und Weidewirtschaft einschließlich Tierhaltung, soweit das Futter überwiegend auf den zum landwirtschaftlichen Betrieb gehörenden, landwirtschaftlich genutzten Flächen erzeugt werden kann, die gartenbauliche Erzeugung, der Erwerbsobstbau, der Weinbau, die berufsmäßige Imkerei und die berufsmäßige Binnenfischerei."
Handelt es sich um einen Betrieb?
Weiter ist zu prüfen, ob es sich nach § 35 Abs. 1 Satz 1 BauGB um einen "Betrieb" handelt. Dies ist nur der Fall, wenn es sich um ein auf Dauer angelegtes lebensfähiges Unternehmen handelt und die landwirtschaftliche Tätigkeit nachhaltig erfolgt.
Folgendes spielt eine Rolle:
  • Ausstattung:
    Betriebliche Flächen, Eigentum- und Pachtflächen, Arbeitskräfte, Wirtschaftsgebäude und Maschinen müssen für den Betrieb ausreichend vorhanden sein.
  • Gewinnerzielungsabsicht:
    Durch eine übliche, angemessene und kostensparende Arbeitsweise kann die notwendige Gewinnerzielungsabsicht dokumentiert werden. Der Gewinn sollte einen nicht unwesentlichen Anteil am Gesamteinkommen ausmachen.
  • "Dienende" Funktion:
    Durch eine angemessene Größe, Funktionalität und den Standort des Bauvorhabens muss die "dienende" Funktion einer Baumaßnahme nachgewiesen werden. Bei Investitionen ist entscheidend, ob ein Landwirt dieses Vorhaben so oder so ähnlich auch tatsächlich durchführen würde.

Mitgezogene Privilegierung

Direkt mit der Produktion zusammenhängende Maßnahmen wie z. B. eine Hofkäserei sind zulässig. Schwieriger ist es bei Baumaßnahmen, die nicht direkt der Produktion dienen. Bereiche, die im funktionalen Zusammenhang mit dem landwirtschaftlichen Betrieb stehen, wie z. B. ein Verkaufsraum, die selbst keine Landwirtschaft darstellen, können an einer Privilegierung teilnehmen, d.h. von ihr "mitgezogen" werden. Jedoch muss der nicht landwirtschaftliche Betriebszweig dem landwirtschaftlichen Betrieb zu- und untergeordnet sein und ihm zu seiner Erhaltung und Existenzsicherung eine zusätzliche Einnahmequelle schaffen.
Abschließend weisen wir daraufhin, dass immer die im Bauantrag beantragte und genehmigte Baumaßnahme privilegiert ist. Es gibt keinen "privilegierten Betrieb“ und keinen "privilegierten Landwirt". Es ist immer die einzelne Baumaßnahme zu betrachten.

Verfahrensfreie Bauvorhaben

Um den Bürokratieaufwand zu verringern, gibt es in der Bayerischen Bauordnung (BayBO Art 57) eine Reihe von verfahrensfreien Bauvorhaben. "Verfahrensfrei" bezieht sich nur auf den formalen Aspekt des Baurechts (den Antrag). Verfahrensfrei bedeutet, dass Sie für die Errichtung oder Änderung dieser baulichen Anlagen keinen Bauantrag stellen müssen und keine Baugenehmigung brauchen.

Zu verfahrensfreien Bauvorhaben können unter bestimmten Voraussetzungen zählen:

  • Weideunterstände
  • Kleine landwirtschaftliche Hallen (max. Grundfläche: 100 m²)
  • Brunnen
  • Abgasanlagen
  • Wasserbecken
  • Technische Gebäudeausrüstung
  • Mauern/Einfriedungen/Weidezäune
"Verfahrensfrei" heißt nicht "rechtsfrei"
Das materielle Baurecht und das sonstige Öffentliche Recht sind trotzdem stets einzuhalten. Da das verfahrensfreie Bauvorhaben nicht mehr von der Bauaufsichtsbehörde geprüft wird, sind Sie selbst für die Einhaltung geltender Vorschriften verantwortlich. Verletzt der Bauherr Aspekte des Baurechts, muss er mit ordnungsrechtlichen Konsequenzen bis hin zur Beseitigung der baulichen Anlage rechnen.
Mit Bauamt Kontakt aufnehmen
Da viele Aspekte bei einer Baumaßnahme berücksichtigt werden müssen (z. B. Abstandsflächen, Bauen im Außenbereich, Bauleitplanung, Brandschutz, Wasserentnahmegenehmigung, Wasserschutz, Naturschutz, Immissionsschutz, Denkmahlschutz, …), sollten Sie immer mit dem zuständigen Bauamt Ihres Landratsamts Kontakt aufzunehmen. Dort können Sie Ihr Bauvorhaben vorbringen und zusammen mit dem zuständigen Sachbearbeiter klären, welche rechtlichen Belange Ihre bauliche Anlage betreffen.

Für das Beratungsgespräch sollten Sie folgende Unterlagen vorbereiten:

  • Amtlicher Lageplan 1:1000, zum Teil 1:5000 Außenbereich (Bauvorhaben einskizziert)
  • Vorhabens-Skizze (Länge, Breite, Höhe)
  • Beschreibung des Bauvorhabens mit Betriebskonzept
  • Erhebungsbogen des AELF Schweinfurt
Bauvoranfrage einreichen
Mit einem Antrag auf Vorbescheid kann der Bauherr vor Einleitung des Baugenehmigungsverfahrens (Bauantrag) einzelne Fragen seines Bauvorhabens rechtsverbindlich entscheiden lassen. Dabei geht es meist um grundsätzliche Fragen der Zulässigkeit dieses Vorhabens.
Der Vorbescheid gilt drei Jahre, wenn er nicht kürzer befristet ist. Die Frist kann jeweils um bis zu zwei Jahre verlängert werden, wenn das der Bauherr vor Ablauf der Geltungsdauer des Vorbescheids schriftlich beantragt.
Quellen
  • Baugesetzbuch (BauGB)
  • Bayerische Bauordnung (BayBO)
  • Gemeinsame Bekanntmachung der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, des Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen und des Staatsministeriums für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten zum Bauen im Rahmen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe (2016)
Stand: November 2017